Během roku 2026 končí českým domácnostem fixace u hypoték v objemu zhruba 460 miliard korun a průměrná sazba těchto úvěrů se podle odhadu České národní banky pohybuje kolem 3,3 procenta. Nové hypotéky přitom banky v červnu 2026 poskytovaly v průměru za 4,65 procenta. Většinu dlužníků tak čeká vyšší splátka, o jejíž konkrétní podobě se rozhoduje během několika týdnů kolem konce fixace. Refinancování hypotéky, tedy přesun úvěru k jiné bance, je v tu chvíli jednou z možností a rozhodně ne automaticky tou nejlepší.

Co se při refinancování vlastně děje

Refinancování znamená, že nová banka splatí zůstatek úvěru u té staré a hypotéka běží dál u ní. Podepisuje se nová úvěrová smlouva, mění se zástavní právo v katastru nemovitostí, obvykle se dělá nový odhad nemovitosti. Od refixace se to liší podstatně. Refixace je jen dohoda o nové sazbě u stávající banky. Žádná nová smlouva, žádný katastr, často stačí potvrzení v internetovém bankovnictví.

Trh mezi oběma variantami kolísá. Podle údajů České národní banky tvořila takzvaná ostatní nová ujednání, tedy hlavně refinancování a refixace, dlouhodobě kolem 30 procent nových hypotečních úvěrů. Na začátku roku 2022, kdy sazby prudce rostly, jejich podíl vyskočil až k 60 procentům a později se usadil pod 50 procenty.

Refinancovat se dá i mimo konec fixace, ovšem tam už do hry vstupuje náhrada nákladů, o které je řeč níž. Standardní a nejlevnější okamžik zůstává konec fixovaného období.

Kdy má smysl vůbec počítat

Rozhodující je součin dvou čísel: rozdílu v sazbě a zůstatku úvěru. Čím větší dluh a čím delší zbývající splatnost, tím víc každá desetina procentního bodu váží.

Modelový příklad. Domácnost má zůstatek 3 miliony korun a zbývá jí 20 let splácení. Stávající banka nabízí k nové fixaci 5 procent, konkurence 4,5 procenta. Splátka při 5 procentech vychází zhruba na 19 800 korun, při 4,5 procenta na 19 000 korun. Rozdíl je asi 820 korun měsíčně, za pětiletou fixaci kolem 49 tisíc korun. Obrácený případ. Zůstatek 400 tisíc korun, zbývá šest let. Stejný rozdíl půl procentního bodu tady dělá necelou stokorunu měsíčně. Papírování, odhad a přepis zástavního práva se za takovou částku nevyplatí.

Rozhodovat má tedy výsledek v korunách za celou novou fixaci, porovnaný s náklady na přesun. Vlastní kombinaci zůstatku, sazby a splatnosti lze projít v hypoteční kalkulačce. Do výpočtu patří i to, kolik z úspory sní čas. Anuitní splátka totiž na začátku míří převážně do úroků a s každým rokem se poměr otáčí. Kdo refinancuje po patnácti letech splácení dvacetiletého úvěru, umořuje už hlavně jistinu a snížení sazby mu vydělá výrazně méně než člověku ve třetím roce. Rozdíl v sazbě se přepočítává na zůstatek, ne na původní výši hypotéky.

Vedle sazby existují i jiné důvody. Někdo refinancuje kvůli navýšení úvěru na rekonstrukci, jiný kvůli sloučení hypotéky s drahým spotřebitelským úvěrem, další kvůli vyvázání bývalého partnera ze společného závazku. V takových případech rozhoduje víc než jen desetina procentního bodu.

Kolik přesun stojí

Refinancování se často propaguje jako zdarma. Pravda je, že velká část nákladů se dá odbourat, ale ne všechny a ne vždy.

Zaplatit může být potřeba odhad nemovitosti, obvykle několik tisíc korun. Řada bank ho novým klientům proplácí nebo u běžných bytů dělá online zdarma, u rodinných domů a nestandardních nemovitostí to bývá horší.

Dál je tu správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, podle sazebníku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního činí 2 000 korun za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.

Stará banka si může účtovat vyčíslení zůstatku k předčasnému splacení, poplatek se pohybuje v řádu stokorun a v ceníku ho má každý ústav jinak.

Skryté náklady sedí jinde. Nová banka podmiňuje slíbenou sazbu aktivním běžným účtem, pojištěním nemovitosti nebo pojištěním schopnosti splácet u ní. Sleva dvou desetin procentního bodu u třímilionového zůstatku vydělá zhruba 300 korun měsíčně a pojistka za pět stovek ji sní celou.

A nakonec čas. Vyřízení zabere několik týdnů a znamená znovu doložit příjmy, znovu podepisovat smlouvy a znovu chodit na katastr.

Nejdřív si říct u své banky

Nejlevnější varianta se často nachází tam, kde už dlužník je. Konkurenční nabídka je totiž nejúčinnější páka, kterou proti bance má.

Postup je prostý, zhruba půl roku před koncem fixace si klient obstará písemné nabídky od dvou nebo tří jiných bank a s nimi osloví svou. Odpovědí bývá retenční nabídka, tedy zlepšená sazba výměnou za setrvání.

Ústní příslib poradce banky neuznávají. Musí jít o písemný a čerstvý dokument s konkrétní sazbou.

Retence má dvě výhody. Odpadá odhad, katastr i papírování a nová sazba začne platit ke stejnému datu, ke kterému by běžela ta původní. Dlužník tak dostane skoro celý efekt refinancování za zlomek práce.

Slabinou je strop. Banky obvykle drží retenční nabídku o kus nad tím, co dávají zcela novým klientům, protože počítají s pohodlností. Kdo není ochoten odejít doopravdy, dostane menší slevu.

Vyplatí se proto vést jednání tak, aby bylo reálné. Žádost u konkurence se dá podat souběžně a stáhnout ji před podpisem stojí jen čas.

Kdy je splacení zdarma a kdy ne

Předčasné splacení hypotéky upravuje zákon o spotřebitelském úvěru a od 1. září 2024 pro část smluv platí nová pravidla.

Bez náhrady nákladů jde úvěr splatit v období tří měsíců poté, co banka sdělila nově určenou zápůjční úrokovou sazbu, to je hlavní okno pro refinancování ke konci fixace.

Zdarma je splacení také při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka či jeho manžela. Sem patří i mimořádná splátka až do 25 procent celkové výše úvěru, pokud ji dlužník pošle během jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.

Mimo tato okna smí věřitel požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Podle informací České národní banky pro spotřebitele činí u úvěrů na bydlení nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixovaného období, celkem nejvýše 1 procento. Podrobný přehled toho, kdy banka nic neúčtuje a kdy naopak sáhne k náhradě nákladů, přináší samostatný článek o předčasném splacení hypotéky.

Nová úprava dopadá i na smlouvy uzavřené před 1. zářím 2024, ale až od chvíle, kdy jim po tomto datu začne běžet nové fixované období. Kdo má rozjetou starší fixaci, řídí se dosavadními pravidly a textem smlouvy.

Zvláštní režim platí při prodeji nemovitosti. Trvá-li smlouva déle než 24 měsíců, nesmí náhrada nákladů přesáhnout 1 procento z předčasně splacené výše úvěru a zároveň 50 tisíc korun.

Přesnou částku nemusí dlužník odhadovat. Když oznámí bance úmysl splatit úvěr dřív, má věřitel povinnost sdělit důsledky předčasného splacení včetně dlužné částky a výše případné náhrady nákladů. Vyplatí se o to požádat písemně a s konkrétním datem, protože číslo se den ode dne mění.

Praktický dopad je jednoduchý. Uprostřed fixace se refinancování vyplatí jen výjimečně, obvykle při velkém zůstatku a velkém rozdílu v sazbě. U zůstatku 3 miliony korun a tří let zbývajících do konce fixace vychází náhrada podle zákonného stropu na 0,75 procenta, tedy zhruba 22 tisíc korun. To sní víc než dva roky úspory z modelového příkladu výše.

Spory o výši náhrady nákladů řeší bezplatně finanční arbitr, na kterého se dlužník může obrátit, pokud mu vyúčtování banky nesedí.

Rozvod, rekonstrukce a navýšení úvěru

Konec fixace bývá nejlevnější chvíle, kdy jde přeskládat i to, co se sazbou nesouvisí.

Nejčastější případ je rozchod spoludlužníků.

Z hypotéky se nedá odejít jednostranně, bance ručí oba dál, i když v bytě bydlí jen jeden. Vyvázání musí banka schválit a projde jen tehdy, když bonita toho, kdo v úvěru zůstává, na splátky stačí sama. Refinancování k jiné bance je pak jedna z cest, jak vyvázání provést, protože nový úvěr se sjednává rovnou na jednoho žadatele.

Druhý případ je navýšení. Domácnost, která plánuje rekonstrukci, může při přechodu k nové bance požádat o vyšší úvěr, než kolik činí zůstatek. Rozdíl mezi hypoteční a spotřebitelskou sazbou bývá i několik procentních bodů, takže u větších částek jde o smysluplný postup. Banka ovšem posuzuje bonitu znovu a chce doložit účel, obvykle rozpočtem stavby nebo fakturami.

Třetí případ je změna splatnosti. Prodloužit ji lze jen do věkové hranice, kterou banka uznává, zkrátit prakticky kdykoli. Zkrácení zvedne splátku, sníží ale celkové úroky.

Postup krok za krokem

Vyřízení má svůj rytmus a začíná dřív, než přijde dopis z banky.

Šest měsíců před koncem fixace: zjistit přesné datum konce fixace a aktuální zůstatek úvěru. Obojí bývá v internetovém bankovnictví nebo v úvěrové smlouvě.

Čtyři měsíce před koncem: obejít dvě až tři banky nebo hypotečního zprostředkovatele a nechat si vystavit indikativní nabídky. Zprostředkovatel klientovi obvykle neúčtuje nic, provizi dostává od banky, což je dobré při hodnocení jeho rad vědět. Oprávnění zprostředkovatele lze ověřit v seznamu regulovaných subjektů, který vede Česká národní banka.

Tři měsíce před koncem: předložit nejlepší nabídku své bance a vyžádat si retenci. Pokud odpověď nestačí, podat žádost o refinancování u vybrané banky.

Dva měsíce před koncem: doložit příjmy, dodat podklady k nemovitosti a nechat zpracovat odhad. Bonita se posuzuje znovu, takže platí stejná pravidla jako u první hypotéky.

Papíry si lze připravit dopředu a ušetřit tím týden. Nová banka chce zpravidla doklad totožnosti, potvrzení o příjmu nebo daňová přiznání u podnikatelů, výpisy z běžného účtu za několik měsíců, původní úvěrovou smlouvu, aktuální vyčíslení zůstatku, list vlastnictví a doklad o pojištění nemovitosti. Některé banky u refinancování přebírají původní odhad, jiné trvají na novém. Zhruba měsíc před koncem: podepsat úvěrovou a zástavní smlouvu, podat návrh na vklad do katastru a požádat starou banku o vyčíslení zůstatku ke konkrétnímu dni. Nová banka pak dluh splatí přímo, klient penězi neprochází.

Po splacení zůstává poslední úkol, na který se často zapomíná. Zástavní právo staré banky se z katastru nevymaže samo, výmaz se musí navrhnout a platí se za něj správní poplatek.

Kdy refinancování nevyjde

Zamítnutí není vzácnost. Bonita se posuzuje znovu podle dnešní situace a ta bývá jiná než před pěti lety.

Nejčastější příčinou je změna příjmu. Kdo mezitím přešel z pracovního poměru na podnikání, může mít na papíře nižší doložitelný příjem, i když reálně vydělá víc. Přibylo dítě, ubyl jeden příjem, přibyl leasing na auto.

Druhou příčinou je nemovitost. Pokud odhad vyjde níž než při sjednání původní hypotéky nebo dlužník mezitím čerpal navýšení, může LTV překročit hranici, kterou nová banka akceptuje. Připomeňme, že závaznou horní hranici ukazatele LTV drží ČNB na 80 procentech, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení na 90 procentech.

Třetí je věk. Banky zpravidla chtějí úvěr splacený zhruba do 70 let dlužníka, takže prodloužit splatnost při refinancování nemusí jít.

Zamítnutá žádost o refinancování má jednu výhodu proti té první v životě, dlužník nikam nespěchá, protože stará hypotéka běží dál a nejhorší variantou zůstává refixace u současné banky za nabídnutou sazbu.

Na co si dát pozor

Srovnávat se musí RPSN, ne jen sazba. Roční procentní sazba nákladů zahrnuje poplatky i povinné produkty, takže dvě hypotéky se stejným úrokem se v ní mohou lišit.

Nabídku je nutné brát jako čerstvé zboží. Banky mění sazebníky podle vývoje na trhu, někdy i několikrát za měsíc, a garance nabídnuté sazby má omezenou platnost. Týden staré číslo jedné banky vedle dnešního čísla druhé klame v obou směrech. Prodloužení splatnosti při refinancování vypadá lákavě, protože sráží splátku. Za snížení se ale platí úroky navíc. U modelové třímilionové hypotéky se sazbou 5 procent stojí prodloužení z dvaceti na pětadvacet let zhruba půl milionu korun na úrocích.

Sloučení hypotéky se spotřebitelským úvěrem sníží úrok, zároveň ale roztáhne splácení drahého nákupu na dvacet let. Auto zaplacené v roce 2046 už dávno nejezdí. A poslední bod se týká termínu. Kdo tříměsíční okno po oznámení nové sazby propásne, ocitá se uvnitř nové fixace a odchod už není zadarmo.

Datum, které patří do kalendáře

Konec fixace je jediný okamžik, kdy má dlužník proti bance skutečnou vyjednávací pozici. Zbytek doby splácí to, co si tehdy dojednal. Rozumný postup se dá shrnout do dvou kroků, zapsat si datum konce fixace s upomínkou půl roku předem a v tu chvíli si nechat spočítat, co by dnes nabídla konkurence.

Zbytek je počítání. Úspora za celou novou fixaci proti nákladům na přesun, a k tomu poctivý pohled na to, jestli rozpočet unese i horší variantu při dalším kole za pět let.