Dva páry se stejným čistým příjmem odejdou ze stejné banky s odlišnou odpovědí. Jeden dostane příslib pěti milionů, druhý tři a půl. O rozdílu rozhodují tři čísla se suchými zkratkami: LTV, DSTI a DTI. První z nich hlídá Česká národní banka závazně, zbylá dvě má aktuálně deaktivovaná a banky si u nich nastavují vlastní hranice. Kdo ta čísla zná dopředu, ví ještě před první schůzkou, jestli má hledat byt za pět milionů, nebo za sedm.

LTV: kolik banka půjčí proti nemovitosti

LTV je zkratka anglického loan to value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Hypotéka 4 miliony korun proti bytu oceněnému na 5 milionů znamená LTV 80 procent.

Podstatné je slovo oceněnému. Do výpočtu vstupuje hodnota, kterou určí odhadce banky, nikoli cena dohodnutá s prodávajícím. Když odhad vyjde níž než kupní cena, rozdíl musí kupující doplatit ze svého navrch k vlastním zdrojům, se kterými počítal.

Zbytek do sta procent je vlastní vklad. U bytu za 5 milionů a LTV 80 procent jde o milion korun, k tomu ovšem patří výdaje, které se do hypotéky schovat nedají: odhad, správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí ve výši 2 000 korun, případná provize realitní kanceláře, stěhování a základní vybavení.

Nižší LTV se vyplácí dvakrát. Snižuje potřebnou částku úvěru a zároveň zlepšuje sazbu, protože méně zadlužená nemovitost je pro banku bezpečnější zástava.

Co ČNB nařizuje a co jen doporučuje

Rozdíl mezi závazným limitem a doporučením mate i lidi, kteří hypotéku už mají.

Závazná je dnes jediná hranice. Podle České národní banky činí horní hranice ukazatele LTV 80 procent, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení 90 procent. Tuto hranici stanovila ČNB opatřením obecné povahy a poskytovatelé úvěrů ji musí dodržet.

Poskytovatelé mají malý manévrovací prostor. Zákon o České národní bance jim dovoluje limit překročit u úvěrů, které v běžném čtvrtletí představují nejvýše 5 procent objemu hypoték poskytnutých ve čtvrtletí předchozím. Výjimky se rozdávají opatrně a nedají se nárokovat.

Ukazatele DSTI a DTI jsou jiný případ. Závazná horní hranice u nich aktuálně stanovena není, ČNB je má deaktivované. Zůstává doporučení, aby poskytovatelé vysoce obezřetně posuzovali žádosti, u kterých by DSTI přesáhlo 40 procent čistého měsíčního příjmu a DTI osminásobek ročního příjmu.

Od 1. dubna 2026 přibylo přísnější doporučení pro investiční hypotéky, tedy úvěry na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost pořizovanou k pronájmu. ČNB u nich doporučuje LTV nejvýše 70 procent a DTI nejvýše 7. Oznámila to v tiskové zprávě z 27. listopadu 2025 s tím, že tyto úvěry mají rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení. Jde o doporučení, nikoli o závazný limit, takže se přístup jednotlivých bank může lišit.

Limity přitom nechrání v první řadě banku. ČNB je nastavuje jako nástroj finanční stability, tedy proti tomu, aby se v ekonomice nahromadily úvěry, které při zdražení peněz nebo propadu cen nemovitostí položí dlužníky i věřitele naráz. Ve zmíněné tiskové zprávě centrální banka uvedla, že aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny bytových nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se podíl hypoték pořizovaných na investiční účely. Limity se v čase mění a bankovní rada je posuzuje zpravidla čtyřikrát ročně. Ukazuje to i historie samotného opatření: to současné pochází z listopadu 2021 a ČNB ho od té doby měnila v červnu 2023 a znovu v listopadu 2023. Aktuální stav proto patří ověřit přímo na webu centrální banky nebo v bance, kde žadatel o úvěr usiluje.

DSTI a DTI v běžné řeči

DSTI vyjadřuje, jakou část čistého měsíčního příjmu spolknou splátky všech úvěrů včetně té nové hypoteční. Domácnost s příjmem 68 tisíc korun a splátkami 27 tisíc má DSTI 40 procent.

DTI porovnává celkový dluh s ročním čistým příjmem. Tatáž domácnost si vydělá 816 tisíc korun ročně, a pokud si půjčí 5,3 milionu, vychází její DTI na zhruba 6,5.

Každý z ukazatelů měří jinou hrozbu. DSTI ukazuje, jestli rodina zvládne měsíční splátku. DTI ukazuje, jak dlouho bude dluh viset nad domácností a jak citlivá bude na růst sazeb při refixaci. Vysoké DTI je nebezpečné i při nízké splátce, protože dlouhý dluh čeká na příští zdražení peněz.

Banky si vlastní hranice drží dál, i když je centrální banka nevymáhá. V praxi se pohybují okolo 40 až 45 procent čistého příjmu u DSTI, u DTI bývá strop kolem osminásobku. Metodika se ale ústav od ústavu liší, a proto stejná domácnost dostane u tří bank tři různé částky.

Bonita: z čeho banka počítá příjem

Bonita je souhrnné slovo pro to, co si banka o schopnosti klienta splácet zjistí. Skládá se z několika vrstev.

Nejdřív příjem. Zaměstnanec dokládá potvrzení od zaměstnavatele nebo výpisy z účtu, banky se ale dívají i na typ smlouvy, zkušební doba a končící smlouva na dobu určitou žádost obvykle odloží. Podnikatelé prokazují příjem daňovým přiznáním za jedno nebo dvě uzavřená období a kdo dlouhodobě optimalizuje daňový základ k nule, má na papíře nízký příjem bez ohledu na to, kolik reálně vydělá.

Některé příjmy banky započítávají jen částečně nebo vůbec. Bonusy a odměny často jen průměrem za delší období, příjem z pronájmu obvykle krácený, rodičovský příspěvek zpravidla ne.

Druhou vrstvou jsou výdaje. Do splátek se počítají existující úvěry, leasing i výživné. Nepříjemně překvapí kreditní karty a kontokorenty, protože banky obvykle započítají celý sjednaný limit, i když ho klient nečerpá. Nevyužitou kreditku se stotisícovým limitem se vyplatí zrušit dřív, než žádost putuje do banky.

Třetí vrstvou je historie. Bankovní i nebankovní registry evidují, jak klient splácel dosud, a záznamy o problémech tam zůstávají několik let po doplacení dluhu. Zapomenutá faktura u operátora dokáže schválení zdržet nebo zdražit. Poslední vrstvou je věk. Banky zpravidla chtějí, aby byl úvěr splacený zhruba do 70 let dlužníka. Padesátník proto třicetiletou splatnost nedostane, což mu zvedne splátku a přes DSTI srazí maximální úvěr.

Vedle poměrových ukazatelů si banky hlídají ještě jednu věc, o které se mluví míň. Po odečtení všech splátek musí domácnosti zbýt určitá částka na život, počítaná podle počtu členů a někdy i podle regionu. Rodina se dvěma dětmi tak dostane menší úvěr než bezdětný pár se stejným příjmem, i když jim vychází stejné DSTI.

Právě v téhle položce se metodiky bank rozcházejí nejvíc a právě ona vysvětluje část rozdílů mezi nabídkami.

Modelový výpočet: na co dosáhne pár se 68 tisíci

Následující propočet je modelový a slouží jen k představě o řádu. Skutečné číslo záleží na metodice konkrétní banky.

Pár s čistým příjmem 68 tisíc korun měsíčně a bez jiných splátek. Při hranici DSTI 40 procent zbývá na splátku 27 200 korun. Se sazbou 4,65 procenta, což byl podle ČNB průměr u nových hypoték v červnu 2026, a se splatností 30 let odpovídá taková splátka úvěru zhruba 5,3 milionu korun. DTI vychází na 6,5, tedy pod doporučenou hranicí. Druhé síto pak přijde ze strany nemovitosti. Při LTV 80 procent musí byt stát nejméně 6,6 milionu korun a pár potřebuje přes 1,3 milionu vlastních peněz. Pokud jsou oba mladší 36 let a kupují si vlastní bydlení, stačí při LTV 90 procent nemovitost za 5,9 milionu a vlastní zdroje kolem 590 tisíc korun.

Zkrátit splatnost na 25 let znamená při stejné splátce úvěr jen asi 4,8 milionu korun. Rozdíl půl milionu korun v maximální hypotéce vzniká jen posunem jednoho pole ve formuláři. Vlastní kombinaci příjmu, splatnosti a sazby si lze projít v hypoteční kalkulačce. Stresový test se sazbou o dva procentní body vyšší ukáže, jak by splátka vypadala po nepříznivé refixaci.

Jak si polepšit před podáním žádosti

Nejrychlejší efekt mívá úklid v závazcích. Zrušené kreditní karty a kontokorenty, doplacený spotřebitelský úvěr nebo doplacený leasing uvolní prostor v DSTI během několika týdnů.

Druhou pákou jsou vlastní zdroje. Každá koruna navíc snižuje potřebný úvěr, sráží LTV a zlepšuje sazbu. Třetí možností je druhý žadatel. Partneři žádají běžně společně a sezdaní být nemusí. Přibrat lze i rodiče jako spoludlužníka, tady ale platí varování: spoludlužník ručí za celý úvěr, ne za jeho polovinu, a záznam se mu objeví v registrech.

Na LTV se dá zapracovat i ze strany zástavy. Do zástavy lze přidat druhou nemovitost, typicky dům rodičů, a poměr úvěru k hodnotě se pak počítá z obou. Úvěr tak může pokrýt i celou kupní cenu bytu. Rodiče by ale měli vědět, do čeho jdou. Jejich domem se ručí až do chvíle, kdy banka zástavu uvolní, což bývá po několika letech splácení a novém odhadu.

Prodloužit splatnost zvedne maximální úvěr, ovšem za cenu vyššího celkového přeplacení. U modelové hypotéky se rozdíl mezi pětadvaceti a třiceti lety počítá ve stovkách tisíc korun na úrocích.

A nakonec načasování. Kdo se blíží šestatřicátým narozeninám a chce využít vyšší LTV, měl by žádost podat dřív, než mu tuto možnost narozeniny zavřou. Podrobný postup celého vyřízení popisuje průvodce hypotékou.

Na co si dát pozor

Maximum, které banka schválí, není doporučená částka. Banka posuzuje dnešní příjem a dnešní sazbu, neví o plánovaném dítěti ani o tom, že jeden z partnerů uvažuje o podnikání s nejistým rozjezdem. Předschválená hypotéka není totéž co schválená. Orientační propočet vychází z toho, co klient nahlásí, a padnout může na odhadu nemovitosti nebo na záznamu v registru.

Odmítnutí v jedné bance neznamená konec. Metodiky se liší, hlavně u podnikatelů a u nestandardních příjmů. Několik žádostí najednou ale zanechá v registrech stopu, takže lepší je nechat si napřed poradit, kam žádost směřovat.

Vyšší LTV znamená vyšší sazbu i vyšší riziko. Kdo si vezme 90 procent hodnoty bytu a ceny nemovitostí klesnou, ocitne se s dluhem nad hodnotou zástavy a jeho prostor pro refinancování se zúží.

Čísla, která si vyplatí spočítat dřív než banka

Před první schůzkou stačí tři propočty, součet čistých příjmů domácnosti, součet všech současných splátek včetně limitů na kreditkách a odhad vlastních zdrojů po odečtení finanční rezervy.

Z prvních dvou vyjde DSTI a hrubá představa o možné splátce. Ze třetího vyjde LTV a cenový strop nemovitosti, kterou má smysl vůbec chodit prohlížet. Rozdíl mezi domácností, která si tohle spočítá předem, a tou, která to nechá na bankéři, se pozná hlavně v jednom okamžiku: při podpisu rezervační smlouvy. Propadlá záloha kvůli neschválené hypotéce jde do desítek tisíc korun.