Českým domácnostem končí během roku 2026 fixace u hypoték za zhruba 460 miliard korun a průměrná sazba, kterou tyto úvěry dosud nesou, se podle odhadu České národní banky pohybuje kolem 3,3 procenta. Nové hypotéky přitom banky v červnu 2026 poskytovaly v průměru za 4,65 procenta. Fixace hypotéky, tedy období, po které banka nesmí sjednanou sazbu změnit, rozhoduje o tom, kdy se rozdíl mezi starým a novým číslem promítne do rodinného rozpočtu.

Fixace a splatnost jsou dvě různé věci

Nejčastější zmatek vzniká hned na začátku. Fixace není totéž co splatnost. Splatnost je celková doba, za kterou má být úvěr splacený, tedy typicky dvacet až třicet let. Fixace je jen úsek uvnitř ní, ve kterém platí dohodnutá sazba.

Hypotéka na 25 let s pětiletou fixací proto znamená pět kol vyjednávání. Na konci každého z nich zůstává na úvěru zůstatek, který se dál splácí, jen podle nového čísla.

Uvnitř fixace se splátka nehýbe. Hypotéky se v Česku splácejí téměř výhradně anuitně, takže částka zůstává po celé fixované období stejná a mění se jen její vnitřní poměr mezi úrokem a umořováním jistiny. Jakmile fixace skončí a sazba se posune, banka splátku přepočítá na zbývající zůstatek a zbývající roky.

A ještě jedna věc, která se často přehlíží. Fixace kryje sazbu, nikoli poplatky. Ceník za změny ve smlouvě, za odhad nebo za vyčíslení zůstatku si banka může upravit i uprostřed fixovaného období. Existuje i varianta bez fixace. Plovoucí neboli variabilní sazba se přepočítává průběžně podle vývoje na trhu a splátka se s ní hýbe nahoru i dolů. V Česku zůstává okrajovou volbou, má ale jednu vlastnost, kterou žádná fixace nenabídne: v období, pro které není sjednaná pevná sazba, jde úvěr podle pravidel, na která odkazuje Česká národní banka, splatit vždy bez nároku věřitele na náhradu nákladů. Kdo čeká větší jednorázové peníze a nechce se vázat, má tady prostor.

Za flexibilitu ovšem platí tím, že jeho splátka nemá žádnou horní hranici.

Krátká fixace: svoboda za cenu nejistoty

Roční nebo dvouletá fixace dává dlužníkovi rychle znovu volnou ruku. Konec fixace je hlavní okamžik, kdy lze úvěr bez náhrady nákladů splatit celý, přenést k jiné bance nebo výrazně umořit z jednorázových peněz. Hodí se hlavně tam, kde je delší závazek na obtíž. Kdo počítá s prodejem bytu do dvou let, kdo čeká dědictví nebo prodej jiné nemovitosti, kdo se chystá stěhovat za prací.

Cenou je nejistota. Domácnost, která si zafixuje sazbu na rok, se do dvanácti měsíců dozví novou cenu peněz a nemá pojistku proti tomu, že bude vyšší. Roky 2021 až 2023 ukázaly, jak rychle se to umí obrátit: hypotéky sjednávané pod dvěma procenty vystřídaly nabídky nad šesti procenty.

S krátkou fixací přichází papírování častěji. Každé kolo znamená znovu porovnávat nabídky, znovu jednat a případně znovu měnit banku.

Dlouhá fixace kupuje klid a stojí ho

Fixace na sedm nebo deset let funguje jako pojistka. Domácnost přesně ví, kolik bude platit, a výkyvy trhu ji po tu dobu nezajímají. Za jistotu se ale platí dvakrát. Poprvé v sazbě, pokud jsou dlouhé fixace v daném období dražší. Podruhé v tom, že při poklesu sazeb zůstává dlužník u starého dražšího čísla a odchod z úvěru uprostřed fixovaného období může něco stát.

Dlouhá fixace dává největší smysl domácnostem, kde je splátka velká vůči příjmu a kde by skok o dva tisíce měsíčně znamenal reálný problém. Naopak lidem s vysokou rezervou a plánem hypotéku dřív umořit svazuje ruce. Délka fixace ovlivňuje i to, jak často se otevírá prostor pro velké mimořádné splátky. Zákonné okno pro bezplatné umoření až čtvrtiny úvěru sice běží každý rok před výročím smlouvy bez ohledu na délku fixace, ale kdo za tři roky prodá chatu a chce jednorázově splatit víc, čeká u desetileté fixace na bezplatný odchod dalších sedm let.

Jak takový skok vypadá, ukazuje modelový příklad, který si lze na vlastní čísla přepočítat v hypoteční kalkulačce. Domácnost má na hypotéce zůstatek 2,6 milionu korun, zbývá jí 22 let splácení a stará fixace zněla na 3,3 procenta. Splátka vychází zhruba na 13 900 korun. Při nové sazbě 4,65 procenta se posune přibližně na 15 750 korun, tedy asi o 1 900 korun měsíčně. Za pětileté období to dělá přes 110 tisíc korun navíc.

Proč bývá pětiletá fixace někdy levnější než roční

Ceník fixací se odvíjí od toho, co si trh myslí o budoucnosti, ne od délky závazku. Když se čeká pokles sazeb, vychází delší fixace levněji než krátká. Při očekávaném růstu je pořadí obrácené. Podrobněji tuto mechaniku rozebírá text o tom, jak se tvoří úrokové sazby hypoték. Pro volbu fixace z ní plyne jednoduché doporučení: porovnávat je potřeba konkrétní čísla v konkrétním týdnu, ne obecné poučky o tom, že delší závazek musí být dražší.

Tři měsíce, ve kterých se hraje o splátku

Konec fixace není administrativní formalita. Banka klientovi s předstihem oznámí sazbu na další období a od té chvíle běží zákonná lhůta, ve které lze úvěr splatit bez náhrady nákladů. Podle pravidel, na která odkazuje Česká národní banka, jde o období tří měsíců poté, co věřitel novou sazbu sdělil.

Právě v těchto týdnech má dlužník nejsilnější pozici za celou dobu splácení. K dispozici jsou čtyři cesty.

První je nabídku prostě přijmout. Nejrychlejší a zpravidla nejdražší varianta, protože dopis od banky bývá její vstupní, ne konečná cena. Druhá je smlouvat. Kdo si obstará písemnou nabídku konkurence a předloží ji své bance, dostává často takzvanou retenční nabídku, tedy lepší sazbu výměnou za setrvání. Papírování je nulové.

Třetí je změnit délku fixace. Nová sazba se nemusí sjednávat na stejně dlouho jako ta předchozí. V období vysokých sazeb volí část dlužníků krátkou fixaci jako přemostění, s tím, že za rok nebo dva se karty rozdají znovu.

Čtvrtá je odejít k jiné bance. O tom je řeč níž.

Vyplatí se začít dřív, než dopis dorazí. Srovnání nabídek, žádost u jiné banky a přepis zástavního práva zaberou týdny, takže rozumný start je zhruba půl roku před výročím fixace.

Refixace, nebo refinancování

Obě slova zní podobně a lidé je běžně zaměňují. Rozdíl je přitom praktický.

Refixace znamená, že úvěr zůstává u stejné banky a mění se jen sazba na další období. Nepodepisuje se nová úvěrová smlouva, nemění se zástavní právo, nedělá se nový odhad. Někdy stačí potvrdit nabídku v internetovém bankovnictví.

Refinancování znamená přesun úvěru k jiné bance. Nová banka splatí zůstatek u té staré a hypotéka běží dál u ní, s novou smlouvou a novým zápisem v katastru nemovitostí. Je to práce na několik týdnů a stojí čas, někdy i peníze za odhad a správní poplatek.

Rozhodovat by měla matematika, ne pohodlnost. Čím vyšší zůstatek a čím delší zbývající splatnost, tím víc váží každá desetina procentního bodu. U zůstatku pod půl milionu korun a několika posledních letech splácení bývá rozdíl v korunách tak malý, že přesun nedává smysl. U zůstatku tří milionů s dvaceti lety před sebou je to jinak.

Průběh celého úvěru od žádosti po poslední splátku popisuje průvodce hypotékou, včetně toho, co obnáší zástavní právo a odhad nemovitosti.

Splatit dřív jde, ale ne vždy zadarmo

Mimo konec fixace platí přísnější pravidla a od září 2024 nová. Podle informací České národní banky pro spotřebitele si věřitel u úvěrů na bydlení může za předčasné splacení účtovat nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixovaného období, celkem nejvýše 1 procento.

Nová úprava se vztahuje i na starší smlouvy, ale až od okamžiku, kdy jim po 1. září 2024 začne běžet nové fixované období. U dosud běžících starých fixací se postupuje podle původních pravidel a podle textu smlouvy. Zákon zná i situace, kdy je splacení bez náhrady nákladů. Patří sem zmíněná tříměsíční lhůta po oznámení nové sazby, dále úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita dlužníka či jeho manžela a také mimořádná splátka až do výše 25 procent celkové výše úvěru, pokud ji dlužník pošle během jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.

Zvláštní pravidlo platí při prodeji nemovitosti. Trvá-li smlouva déle než 24 měsíců, nesmí náhrada nákladů přesáhnout 1 procento z předčasně splacené výše úvěru a zároveň částku 50 tisíc korun.

Pro plánování z toho plyne kalendářní úkol. Peníze z odměn, dědictví nebo prodeje auta dává smysl posílat do hypotéky v okně před výročím smlouvy nebo ke konci fixace, kdy je splacení bez náhrady nákladů.

Na co si dát pozor

Sazba není jediné číslo, které se s novou fixací mění. Banka může k nabídce připojit podmínku aktivního účtu nebo pojištění schopnosti splácet. U modelového zůstatku 2,5 milionu korun a dvaceti let splácení vydělá sleva dvou desetin procentního bodu zhruba 270 korun měsíčně, což pojistka za pětistovku spolkne celé.

Nabídka konkurence, kterou dlužník používá jako páku, musí být písemná a čerstvá. Ústní příslib poradce banka neuzná. Delší fixace za každou cenu není bezpečná volba. Zamknout si vysokou sazbu na deset let znamená sázku, že lépe už nebude. Rok 2021 ukázal opačnou verzi téhož omylu, kdy krátká fixace u historicky nejlevnějších peněz stála domácnosti tisíce korun měsíčně navíc.

A pozor na termín. Kdo lhůtu po oznámení nové sazby prošvihne, ocitá se uvnitř nové fixace a odchod už není zadarmo.

Co si zapsat do kalendáře

Datum výročí smlouvy a datum konce fixace patří do kalendáře stejně spolehlivě jako termín daňového přiznání. První kvůli mimořádným splátkám bez náhrady nákladů, druhé kvůli vyjednávání o sazbě. Půl roku před koncem fixace má smysl obejít dvě nebo tři banky a nechat si spočítat, co by nabídly novému klientovi. S tím číslem v ruce se pak jedná úplně jinak než s prázdnýma rukama.

A pro nastavení nové fixace platí jednoduchý test. Splátka má rozpočet unést i tehdy, když za pár let přijde další skok nahoru. Kdo si to spočítá dopředu, nemusí u dalšího dopisu z banky přemýšlet, kde ubrat.