Dva zájemci o bydlení si jdou ve stejný týden do stejné banky pro tři miliony korun. Jeden odejde se sazbou o půl procentního bodu nižší než druhý. U modelové hypotéky na 25 let se sazbou kolem pěti procent takový rozdíl znamená necelých 900 korun na měsíční splátce a kolem 260 tisíc korun za celou dobu splácení. Sazba totiž není jedno číslo vyvěšené na pobočce, ale výsledek skládačky, do které mluví centrální banka, finanční trhy i sám žadatel.

Banka peníze nejdřív sama nakoupí

Cena hypotéky se skládá podobně jako cena rohlíku. Nejdřív suroviny, pak práce, nakonec marže.

Surovinou jsou v tomhle případě peníze. Banka je bere z vkladů klientů, z mezibankovního trhu a z hypotečních zástavních listů, což jsou dluhopisy kryté balíkem už poskytnutých hypoték. Žádný z těch zdrojů banka nemá zadarmo. Střadatelům platí úroky na spořicích účtech, investorům vyplácí výnosy z dluhopisů.

Už tady vzniká část rozdílů mezi bankami. Velká banka se spoustou levných vkladů na běžných účtech má vstupní náklady nižší než menší hráč, který si peníze půjčuje dráž na trhu. Stejná hypotéka ji proto stojí méně.

K ceně zdrojů banka přičítá rizikovou přirážku, protože část dlužníků splácet přestane a ztráty se rozpočítávají do sazeb všech ostatních. V ceně jsou i provozní náklady: pobočky, odhadci nemovitostí, počítačové systémy. Nakonec marže, tedy zisk.

Kolik přesně z výsledné sazby tvoří marže, banky nezveřejňují. Hrubou představu dává srovnání sazeb hypoték s cenou peněz na finančním trhu. Rozdíl se v posledních letech pohyboval zhruba mezi jedním a dvěma procentními body a kolísal podle toho, jak silně si banky zrovna konkurovaly.

Repo sazba ČNB určuje směr, ne konkrétní číslo

Když se v novinách píše, že ČNB zvedla nebo snížila sazby, jde především o dvoutýdenní repo sazbu. Za tu si komerční banky ukládají volné peníze u centrální banky. Rozhoduje o ní sedmičlenná bankovní rada na měnových zasedáních několikrát ročně.

Repo sazba přímo hýbe krátkými penězi: úročením spořicích účtů, kontokorentů nebo provozních úvěrů firem. Hypotéka s pětiletou fixací je ale závazek na pět let dopředu a banka si na ni potřebuje zajistit peníze na stejně dlouhou dobu.

Cenu takhle dlouhých peněz určují úrokové swapy. Zjednodušeně jde o obchody, kterými si finanční instituce na roky dopředu vyměňují pevnou sazbu za pohyblivou. Jejich cena funguje jako sázka trhu na to, kde budou sazby ČNB za rok, za tři roky nebo za pět let.

Z toho plyne věc, která dlužníky pravidelně překvapuje. Hypotéky zdražují a zlevňují dřív, než centrální banka skutečně pohne repo sazbou. Když trh čeká snížení, promítne ho do swapů s předstihem a banky do svých sazebníků také. Ve chvíli, kdy ČNB sazbu opravdu sníží, se s hypotékami už nemusí stát vůbec nic. Očekávaný pokles byl „v ceně“ dávno předtím.

Delší fixace nemusí být dražší

Fixace je doba, po kterou banka nesmí sjednanou sazbu změnit. Nejčastěji se v Česku sjednává na tři nebo pět let, v nabídkách bývají i fixace na rok, na sedm nebo na deset let.

Ceník fixací přitom prozrazuje, co si trh myslí o budoucnosti. Když se čeká růst sazeb, jsou delší fixace dražší, protože banka nese riziko delší dobu. Když se čeká pokles, bývá to naopak a pětiletá fixace vyjde levněji než roční.

Volba fixace je proto vždy tak trochu sázka. Kdo si na začátku roku 2021 zafixoval sazbu kolem dvou procent na deset let, může si dodnes gratulovat. Kdo tehdy vsadil na krátkou fixaci, refixoval o rok či dva později za dvojnásobek i trojnásobek.

Jak taková refixace bolí, ukazuje modelový příklad. Domácnost splácí zůstatek 2,5 milionu korun, zbývá jí 20 let a stará fixace zněla na 2 procenta, tedy splátka 12 647 korun. Při nové sazbě 6 procent splátka vyskočí na 17 911 korun. Přes pět tisíc korun měsíčně navrch, u stejného bytu a stejného dluhu.

Do volby fixace patří i životní plány. Kdo počítá s tím, že nemovitost do pár let prodá, sáhne spíš po kratší fixaci, aby prodej zbytečně nenarážel na dlouhý závazek vůči bance.

S koncem fixace se pojí praktická povinnost banky. Nejpozději tři měsíce předem musí klientovi sdělit, jakou sazbu mu nabízí na další období. Právě tyhle tři měsíce jsou prostor projít konkurenci a případně úvěr přestěhovat jinam. Splacení starého úvěru ke konci fixace je ze zákona bez náhrady nákladů.

Proč soused dostal lepší nabídku

Tržní ceny vysvětlují, proč se sazby hypoték hýbou v čase. Rozdíly mezi dvěma žadateli ve stejný den vysvětluje riziko konkrétního úvěru.

První roli hraje LTV, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti podle odhadu banky. Kdo si půjčuje 60 procent ceny bytu, je pro banku bezpečnější než ten, kdo potřebuje 90 procent. U úvěrů nad 80 procent hodnoty banky běžně přirážejí desetiny procentního bodu.

Druhá je bonita. Banka posuzuje výši a stabilitu příjmu, ostatní splátky a záznamy v úvěrových registrech. Zaměstnanec se smlouvou na dobu neurčitou to má jednodušší než podnikatel s krátkou historií. Nabídku umí zhoršit i drobnost, třeba zapomenutá platba u operátora nebo dlouhodobě přečerpaná kreditní karta.

Do hry vstupují slevy za další produkty, obvykle za aktivní běžný účet nebo pojištění schopnosti splácet. Tady se vyplatí počítat. Sleva 0,2 procentního bodu ušetří u modelové třímilionové hypotéky na 25 let asi 350 korun měsíčně. Když podmíněná pojistka stojí pět stovek měsíčně, domácnost na „výhodné“ slevě ve výsledku prodělává. Smysl dává jen tehdy, když domácnost pojištění chce sama o sobě.

Sazebník se mění i několikrát za měsíc

Nabídkové sazby nejsou tesané do kamene. Banky je upravují podle vývoje na trhu a podle konkurence, v rušnějších obdobích klidně několikrát za měsíc. K tomu se přidávají sezonní kampaně, hypoteční obchod tradičně ožívá na jaře a na podzim.

Pro žadatele z toho plynou dvě praktické věci. Nabídka banky platí jen omezenou dobu, obvykle několik týdnů, a kdo hledá nemovitost déle, nemusí u čerpání dostat číslo z první schůzky. Podmínky garance sazby se mezi bankami liší. Hned na začátku se vyplatí zeptat, do kdy a za jakých okolností banka nabídnuté číslo drží.

Druhá věc: nabídky má smysl srovnávat jen ve stejném čase. Týden stará kalkulace jedné banky vedle dnešní kalkulace druhé může klamat v obou směrech.

Od dvou procent přes šest a pomalu zpátky

Kdo má delší paměť, vzpomene si na rok 2008, kdy se hypotéky v Česku braly za sazby kolem pěti a půl procenta a nikomu to nepřišlo zvláštní. Poslední roky pak ukázaly, jak rychle se prostředí otáčí. Mezi lety 2016 a 2021 se průměrné sazby nových hypoték držely zhruba mezi dvěma a třemi procenty a na začátku roku 2021 spadly krátce i pod dvě procenta. Levné peníze tlačily nahoru ceny bytů i ochotu domácností zadlužit se.

Pak přišla inflace. V září 2022 vystoupala v Česku na 18 procent a ČNB proti ní zvedla repo sazbu až na 7 procent, nejvýš za víc než dvacet let. Průměrné sazby hypoték se na podzim 2022 přehouply přes šest procent a trh s úvěry na bydlení na čas téměř zamrzl.

Od konce roku 2023 začala centrální banka sazby snižovat. Hypotéky ale zlevňovaly pomaleji, než si dlužníci přáli. Přesně podle logiky popsané výš: velkou část poklesu měl trh započtenou dopředu a banky si zároveň hlídaly marže.

Plyne z toho střízlivé poučení. Za dvacet nebo třicet let splácení projde hypotéka několika cykly a dlužník zažije refixace směrem nahoru i dolů. Aktuální průměrné sazby zveřejňuje ČNB ve svých statistikách, konkrétní nabídka se ale vždy odvíjí od banky a od profilu žadatele.

Co se dá dělat, když jsou sazby nahoře

Nejsilnější pákou je LTV. Kdo dá dohromady víc vlastních peněz, z úspor, od rodiny nebo prodejem jiného majetku, půjčuje si menší část hodnoty nemovitosti a dosáhne na nižší sazbu. Menší jistina zároveň sama o sobě znamená nižší splátku.

Druhou pákou je vyjednávání. První nabídka banky málokdy bývá poslední, zvlášť když klient přinese písemnou nabídku konkurence. Pomoci může hypoteční poradce, který zná aktuální podmínky více bank najednou. Pro klienta bývá jeho služba zdarma, protože poradce dostává provizi od banky. I to je dobré při hodnocení jeho rad vědět.

Třetí cesta vede přes mimořádné splátky. Zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje každý rok bezplatně splatit až čtvrtinu úvěru, a to v měsíci před výročím uzavření smlouvy. Kdo v dobách drahých peněz posílá do hypotéky volné prostředky, umořuje jistinu právě tehdy, když ho úroky z ní stojí nejvíc. Za předčasné splacení mimo zákonná okna si banka od září 2024 může účtovat náhradu nákladů. U fixací sjednaných po tomto datu ji zákon stropuje na čtvrt procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše na jedno procento.

A nakonec fixace. Při vysokých sazbách sahá řada dlužníků po kratší fixaci s nadějí, že při refixaci už bude levněji. Vyjít to může, jistota to není. Bezpečnější je nastavit splátku tak, aby ji rodinný rozpočet unesl i tehdy, když sazby za dva roky nespadnou.

Někdy je rozumnou odpovědí i odklad. Kdo kupuje na doraz jen proto, aby stihl trh, riskuje, že ho položí první refixace nebo nečekaný výdaj. Rok v nájmu navíc není prohra, když za tu dobu naroste rezerva a klesne potřebné LTV.

Na co si dát pozor

Sazby „od“ v reklamách platí pro nejlepší možnou kombinaci: nízké LTV, vysoký a stabilní příjem a všechny slevy. Většina žadatelů dostane číslo vyšší. Není to podvod, jen obchodní zvyklost, se kterou je lepší počítat dopředu.

Samotná sazba také neříká všechno. Roli hrají poplatky za odhad nebo za čerpání a hlavně podmíněné produkty. Poctivější obrázek dává RPSN, roční procentní sazba nákladů, která zahrnuje i povinné platby kolem úvěru.

Zvláštní pozornost si zaslouží nabídka, která přijde s koncem fixace. Dopis od banky nebývá její nejlepší cena. Kdo zavolá nebo přinese nabídku konkurence, často dostane lepší číslo, aniž by musel úvěr stěhovat.

A predikce nejsou závazek. Odhady budoucího vývoje sazeb se v minulých letech opakovaně nevyplnily, oběma směry. Limity ČNB, pravidla předčasného splacení i podmínky konkrétních produktů se v čase mění, před podpisem smlouvy je proto namístě ověřit aktuální stav přímo v bance, u ČNB nebo u poradce.

Shrnutí

Úroková sazba hypotéky vzniká na třech úrovních. Trh určuje cenu dlouhých peněz podle očekávaného vývoje sazeb ČNB. Banka přidává rizikovou přirážku, náklady a marži. Konkrétní číslo nakonec dolaďuje profil žadatele, především LTV a bonita.

Dlužník ovlivní víc, než se zdá. Vyšší vlastní zdroje, čisté registry, srovnání několika bank a ochota vyjednávat umí sazbu srazit o desetiny procentního bodu, tedy o stovky korun měsíčně.

Zbytek je disciplína s kalendářem. Datum konce fixace si zaslouží připomínku s tříměsíčním předstihem, protože právě tehdy se o sazbě jedná znovu a připravený klient u toho nemusí jen přihlížet.