Rozdíl jednoho procentního bodu vypadá v nabídce banky nenápadně. U hypotéky na tři miliony korun se splatností 25 let ale znamená zhruba 1 700 korun měsíčně a přes půl milionu na celkovém přeplacení. Přesně tyhle souvislosti umí hypoteční kalkulačka ukázat dřív, než se zájemce o bydlení poprvé posadí naproti bankéři.
Splátku určuje anuitní vzorec
České banky počítají splátky hypoték téměř výhradně jako anuitu. Splátka je po celou dobu fixace stejná, mění se jen její složení: na začátku jde většina peněz na úroky, ke konci už převažuje splácení samotného dluhu.
Vzorec, se kterým pracuje každá hypoteční kalkulačka, vypadá takto:
splátka = výše úvěru × i / (1 - (1 + i)^-n)
Písmeno i označuje měsíční sazbu, tedy roční sazbu dělenou dvanácti. Písmeno n je počet měsíčních splátek.
Modelový příklad: úvěr 3 000 000 Kč, sazba 5 % ročně, splatnost 25 let. Měsíční sazba je 0,05 děleno 12, splátek je 300. Po dosazení vychází měsíční splátka 17 538 Kč. Kdo si chce spočítat vlastní čísla, stačí je zadat do kalkulačky níže.
Hypoteční kalkulačka
Orientační výpočet čisté anuitní splátky bez pojištění a poplatků. Nic se neukládá ani neodesílá — všechno se počítá přímo ve vašem prohlížeči.
Co se splátkou udělá sazba a doba splatnosti
Tabulka ukazuje orientační měsíční splátky modelového úvěru 3 000 000 Kč. Jde o čistou anuitní splátku bez pojištění a poplatků, skutečná nabídka banky se může lišit.
| Roční sazba | 20 let | 25 let | 30 let |
|---|---|---|---|
| 4,0 % | 18 179 Kč | 15 835 Kč | 14 322 Kč |
| 5,0 % | 19 799 Kč | 17 538 Kč | 16 105 Kč |
| 6,0 % | 21 493 Kč | 19 329 Kč | 17 987 Kč |
Z čísel je vidět, jak silně sazba splátkou hýbe. Mezi 4 a 6 % dělá u pětadvacetileté splatnosti rozdíl skoro 3 500 korun měsíčně. Podobnou službu jako nižší sazba ale udělá i natažení doby splácení.
Nižší splátka stojí statisíce na úrocích
Prodloužení splatnosti ovšem není zadarmo. U modelového úvěru 3 000 000 Kč se sazbou 5 % zaplatí dlužník při dvacetileté splatnosti celkem asi 4,75 milionu korun, přeplatek tedy dělá zhruba 1,75 milionu. Při třicetileté splatnosti vyjde stejný úvěr celkem na 5,80 milionu a přeplatek stoupne na 2,80 milionu.
Splátka klesne o necelých 3 700 korun. Na úrocích ale přibude víc než milion.
Delší splatnost přesto nemusí být chyba. Nižší povinná splátka nechává domácnosti rezervu a zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje každý rok v měsíci před výročím smlouvy bezplatně splatit až čtvrtinu úvěru. Kdo volné peníze skutečně posílá do mimořádných splátek, velkou část přeplatku si odpustí.
Kolik banka půjčí: rozhoduje LTV a příjem
Maximální výše úvěru nezávisí jen na tom, jakou splátku domácnost utáhne. První strop nastavuje LTV, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Česká národní banka aktuálně drží limit LTV na 80 %, žadatelé do 36 let mohou při koupi vlastního bydlení dosáhnout na 90 %. Na byt za pět milionů tak potřebuje starší kupující z vlastního aspoň milion, mladší půl milionu. Limity se mohou měnit, aktuální stav zveřejňuje ČNB.
LTV přitom banka počítá z ceny podle vlastního odhadu, ne z kupní ceny. Když odhadce ocení nemovitost níž, než kolik chce prodávající, rozdíl doplácí kupující z vlastní kapsy. K vlastním zdrojům se přidávají ještě náklady kolem koupě: odhad, poplatek za vklad do katastru, případně provize realitní kanceláře.
Druhý strop tvoří příjem. Banky sledují ukazatel DSTI, tedy podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. Závazný horní limit DSTI má ČNB v současnosti vypnutý, banky si ale drží vlastní hranice a splátky nad zhruba polovinou čistého příjmu obvykle nepustí.
Modelový příklad: domácnost s čistým příjmem 60 000 Kč žádá v bance, která připouští splátky do 45 % příjmu. Maximální splátka vychází na 27 000 Kč, což při sazbě 5 % a splatnosti 25 let odpovídá úvěru zhruba 4,6 milionu korun. Stejná domácnost se splátkou auta 6 000 Kč měsíčně má prostor jen 21 000 Kč a maximální hypotéka klesá na zhruba 3,6 milionu.
Na co si dát pozor
Kalkulačka počítá se sazbou, kterou do ní člověk zadá. Reklamní sazba „od“ ale platí jen pro část klientů. Skutečná nabídka závisí na LTV, délce fixace, pojištění nebo aktivním účtu u banky, takže je rozumnější počítat s o něco vyšší sazbou a výsledek si nechat potvrdit konkrétní nabídkou.
Splátka také není jediný pravidelný výdaj spojený s bydlením. K ní se přidává pojištění nemovitosti, u bytu příspěvky do fondu oprav, energie a daň z nemovitých věcí.
Při porovnávání nabídek řekne víc než samotná sazba ukazatel RPSN, roční procentní sazba nákladů. Zahrnuje totiž i poplatky spojené s úvěrem a banky ho musí u úvěrů na bydlení povinně uvádět.
A pak je tu konec fixace. Banka po něm splátku přepočítá podle nové sazby a z tabulky výše plyne, že posun z 5 na 6 % znamená u třímilionového úvěru na 30 let orientačně 1 900 korun měsíčně navíc. Rozpočet postavený na splátce spočítané na doraz takový skok snáší špatně.
Shrnutí
Hypoteční kalkulačka dá během pár minut tři podstatná čísla: měsíční splátku, celkové přeplacení a hrubý strop úvěru podle příjmu a hodnoty nemovitosti. Všechno jsou to ale orientační modelové výpočty. Sazby i limity ČNB se průběžně mění, takže posledním krokem před podpisem smlouvy má být porovnání aktuálních nabídek více bank, případně konzultace s hypotečním specialistou.
