Kdo pošle bance stejnou částku v jiném měsíci, zaplatí za předčasné splacení hypotéky jinou cenu, klidně i nulovou. Rozdíl dělá pár vět v zákoně o spotřebitelském úvěru, které přesně určují, kdy má věřitel na náhradu nákladů nárok a kolik smí chtít. Většina dlužníků je nezná a řídí se jen tím, co jim řekne bankéř po telefonu.

Právo splatit dřív existuje, náhrada nákladů taky

Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, dává dlužníkovi jednoznačné právo: hypotéku smí splatit předčasně kdykoli během jejího trvání, celou nebo jen zčásti, a banka mu v tom nesmí bránit. Jde o takzvanou mimořádnou splátku, liší se od běžné měsíční tím, že jde nad její rámec a snižuje jistinu rovnou.

Věřitel na oplátku dostal od zákonodárce jinou jistotu. Smí si za předčasné splacení nechat zaplatit takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů, tedy reálné výdaje spojené se zpracováním žádosti, ne pokutu ani ušlý zisk z budoucích úroků. Kolik smí banka žádat, upravuje § 117 stejného zákona, a od 1. září 2024 platí pro hypotéky jiná čísla než dřív.

Kdy banka nesmí chtít nic

Nejširší a nejpoužívanější výjimka se týká běžné mimořádné splátky. Jednou za rok smí dlužník poslat bance až 25 procent z celkové výše úvěru zdarma, pokud to udělá během jednoho měsíce před výročím podpisu smlouvy. Mimo toto okno platí jiná pravidla, která popisuje další část textu.

Bez poplatku dlužník splácí i v období, kdy hypotéka běží s pohyblivou sazbou, tedy bez pevně sjednaného úroku. Stejně tak při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka nebo jeho blízké osoby, pokud kvůli tomu výrazně klesne schopnost splácet, zákon náhradu nákladů úplně vylučuje. Nulová náhrada platí i tehdy, když úvěr umoří peníze z pojistného plnění a dlužník si pojistku sjednal přímo na zajištění splácení hypotéky.

Zvláštní okno se otvírá i na konci fixace. Tři měsíce od chvíle, kdy banka sdělí novou sazbu, může dlužník úvěr splatit bez náhrady nákladů, ať už proto, že přechází k jiné bance, nebo proto, že narazil na dědictví a chce hypotéku prostě ukončit.

Kolik stojí splacení mimo tato okna

Pošle-li dlužník mimořádnou splátku mimo popsaná okna, věřitel smí účtovat náhradu nákladů, ale ne libovolnou. Pro hypotéky platí od září 2024 vzorec 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, nejvýš však 1 procento celkem. Kdo splácí rok před koncem fixace, zaplatí čtvrt procenta. Při čtyřech a víc letech do konce fixace narazí dlužník rovnou na horní hranici, víc než 1 procento z částky mu nikdo nesmí napočítat. Nad rámec tohoto stropu platí ještě jeden, náhrada nesmí nikdy přesáhnout částku úroku, kterou by dlužník bance zaplatil za období od splacení do konce fixace. Platí vždy ten nižší.

Modelový příklad to ukáže lépe než procenta samotná. Domácnost má hypotéku se zůstatkem 2,4 milionu korun a do konce pětileté fixace zbývají dva roky. Pošle-li mimořádnou splátku 400 tisíc korun v měsíci před výročím smlouvy, nezaplatí nic, protože se vejde do bezplatných 25 procent z celkové výše úvěru. Pošle-li stejnou částku o měsíc později, platí sazba 0,5 procenta za dva započaté roky a náhrada vyjde na 2 000 korun.

Stejná splátka, jiný měsíc, jiná cena.

Zvláštní výpočet platí při prodeji zastavené nemovitosti. Trvá-li úvěr déle než 24 měsíců a dlužník ho splácí kvůli prodeji domu nebo bytu, který hypotéka zajišťuje, náhrada nesmí přesáhnout 1 procento z předčasně splacené částky a zároveň 50 tisíc korun. Podobnou úlevu zákon připouští i při vypořádání společného jmění manželů, typicky po rozvodu.

Přesné číslo si dlužník nemusí počítat sám. Jakmile bance oznámí, že chce úvěr splatit dřív, banka mu musí sdělit dlužnou částku i výši náhrady nákladů ke konkrétnímu datu, protože oba údaje se každým dnem mění o naběhlý úrok. Vyplatí se o vyčíslení požádat písemně, aby dlužník měl podklad pro případný spor.

Mimořádná splátka není refinancování

Mimořádná splátka se od refinancování liší v základu. Peníze při ní putují do stávající hypotéky u banky, kde dlužník úvěr už má, žádná nová smlouva se nepodepisuje a katastru nemovitostí se netýká. Refinancování hypotéky naproti tomu znamená přesun celého úvěru k jiné bance i s novou smlouvou a novým zástavním právem. Kdo chce jen uklidit část dluhu z ušetřených peněz, vystačí si s mimořádnou splátkou u své banky. Nižší sazbu jinde získá jedině přechodem k jiné bance, a pravidla kolem toho, kdy je to zdarma a kdy se to vyplatí, popisuje samostatný článek.

Po mimořádné splátce čeká ještě jedna volba. Banka obvykle nabídne dvě varianty: nižší měsíční splátku při stejné délce úvěru, nebo kratší dobu splácení při stejné splátce. Druhá varianta ušetří na úrocích víc, protože jistina se umořuje rychleji, první uleví rodinnému rozpočtu okamžitě. Volba záleží na tom, jestli domácnost spíš potřebuje dýchací prostor v měsíčním rozpočtu, nebo chce mít dluh z krku co nejdřív.

Umořit dřív, nebo nechat peníze pracovat jinde

Otázka, jestli je lepší hypotéku umořit, nebo peníze radši investovat, nemá jedinou odpověď, ale dá se na ni odpovědět čísly. Mimořádná splátka funguje jako jistý výnos ve výši úrokové sazby hypotéky, protože každá koruna poslaná bance navíc přestane nést úrok. U hypotéky s pětiprocentní sazbou tak umoření odpovídá jistému pětiprocentnímu zhodnocení bez daně a bez rizika poklesu.

Investice do akcií nebo do fondů mívají v historických datech vyšší průměrný dlouhodobý výnos než běžná hypoteční sazba, jenže cesta k němu vede přes výkyvy, které se ve špatný rok mohou počítat v desítkách procent dolů. Kdo peníze bude potřebovat brzy nebo psychicky výkyvy nezvládá, riskuje, že prodá zrovna ve ztrátě.

Rozumný postup bere obě strany zvlášť. Nejdřív rezerva na horší měsíce, teprve pak úvahy o tom, co s přebytkem. Vyšší sazba hypotéky mluví spíš pro umoření, nižší sazba a dlouhý investiční horizont spíš pro investování, a řada domácností nakonec rozdělí peníze mezi obě varianty místo volby jedné z nich.

Čas hraje roli i uvnitř samotné hypotéky. Na začátku splácení míří většina anuitní splátky do úroků, ke konci naopak do jistiny, takže mimořádná splátka v prvních letech ušetří víc než stejná částka poslaná těsně před koncem splatnosti.

Na co si dát pozor

Ústní příslib bankéře o výši náhrady nákladů nemá cenu. Číslo, které platí, je jen to písemné a vztažené ke konkrétnímu dni splacení, protože o den později vychází jinak. Dlužníci, kteří si datum výročí smlouvy spletou nebo si ho nehlídají, přichází o celou bezplatnou čtvrtinu ročně a zjistí to, až jim přijde vyúčtování s poplatkem.

Malá mimořádná splátka se nemusí vyplatit, i když je podle zákona levná. Poslat bance pár tisíc korun mimo řádnou splátku má svůj administrativní háček v podobě formuláře a čekání na zpracování, a u drobných částek to za tu práci nemusí stát. Spor o výši náhrady nákladů řeší bezplatně finanční arbitr, pokud se vyúčtování banky nezdá.

Konkrétní smlouva může být k dlužníkovi shovívavější, než žádá zákon. Zákonný strop je maximum, které banka smí chtít, ne povinná sazba, a některý věřitel si v ceníku drží nižší čísla nebo víc bezplatných oken, než musí. Vyplatí se proto nahlédnout přímo do vlastní smlouvy a sazebníku, ne spoléhat jen na obecná pravidla ze zákona.

Dlužník, který si hlídá výročí smlouvy a konec fixace, tak často ušetří tisíce korun jen správným načasováním. Přesnou částku si proto nechá bankou potvrdit písemně dřív, než formulář podepíše.