Banka u hypotéky trvá zpravidla na jediné pojistce, na pojištění zastavené nemovitosti. Životní pojištění i pojištění schopnosti splácet jsou nabídka, kterou obvykle doprovází sleva z úrokové sazby. Přehled ukazuje, co je u pojištění hypotéky povinnost, co si banka jen přidává k úvěru a jak si spočítat, jestli se sleva za sjednané pojištění vůbec vyplatí.
Jediná pojistka, na které banka trvá
Hypotéka je zajištěná nemovitostí a banka potřebuje jistotu, že zástava někam nezmizí. U naprosté většiny úvěrů na bydlení proto vyžaduje pojištění zastavené nemovitosti proti živelním škodám, tedy hlavně proti požáru, výbuchu, vichřici, povodni nebo pádu stromu. Pojišťuje se samotná stavba včetně pevných součástí. Rozdíl mezi pojištěním nemovitosti a domácnosti se naplno pozná až u likvidace škody, kdy pojišťovna proplatí střechu a ne zničenou kuchyňskou linku. Pojistná částka se odvozuje od nákladů na znovupostavení, ne od výše úvěru.
Bez uzavřené pojistky banka peníze neuvolní.
U rozestavěné stavby se pojišťuje rozestavěná nemovitost a po dokončení se smlouva přepisuje na hotový dům. Pojištění domácnosti banka k hypotéce běžně nechce, protože nábytek ani elektronika její zástavu netvoří.
Pojišťovnu si přitom vybírá klient, ne banka. Ta obvykle uzná smlouvu od kterékoli pojišťovny, pokud rozsah krytí odpovídá jejím požadavkům a plnění je zajištěné ve prospěch banky. Kdo si nemovitost pojistil ještě před vyřizováním úvěru, většinou nemusí sjednávat nic nového a řeší jen doplnění zajištění. Nabídka partnerské pojišťovny přímo na přepážce bývá pohodlnější, ne automaticky levnější, a přesné požadavky na rozsah krytí stojí v úvěrové smlouvě.
U koupě je to jinak. Na pojistku prodávajícího se spoléhat nedá. Banka chce pojištění vedené na nového vlastníka a doložené před čerpáním, takže novou smlouvu je potřeba mít sjednanou nejpozději k převodu vlastnictví, jinak dům visí nepojištěný přesně v době, kdy banka chystá čerpání.
Celou cestu od žádosti po splacení popisuje průvodce hypotékou, tenhle text se drží jediné otázky: za co u hypotéky klient platí pojišťovně a co z toho musí.
Vinkulace: banka si sedá na pojistné plnění
Vinkulace znamená, že pojišťovna vyplatí plnění nejdřív bance, a teprve pak nebo s jejím souhlasem se peníze dostanou k majiteli. Zní to tvrdě, průběh bývá klidnější. Po škodě klient bance doloží rozpočet opravy a banka peníze uvolní na opravu domu, protože opravená nemovitost je pro ni lepší zástava než předčasně splacený úvěr.
Ne každá banka dnes klasickou vinkulaci vyžaduje. Část z nich se spokojí se zástavním právem k pohledávce z pojištění nebo jen s oznámením pojišťovně, že na nemovitosti vázne zástava. Co přesně banka chce, stojí v úvěrové smlouvě mezi podmínkami čerpání, a řídí se to její aktuální praxí, ne obecným pravidlem. Při refinancování se zajištění přepisuje na novou banku a je to jeden z kroků, na které se při stěhování hypotéky nejčastěji zapomíná.
Co přijde na stůl jako nabídka
Vedle pojistky nemovitosti se u podpisu objeví dva produkty, které povinné nejsou. Pojištění schopnosti splácet je navázané přímo na úvěr, kryje obvykle smrt, invaliditu, dlouhodobou pracovní neschopnost a někdy i ztrátu zaměstnání, a plnění posílá bance ve výši splátek. Životní pojištění patří člověku, ne úvěru. Plnění dostane rodina a smlouva běží dál i po refinancování nebo po splacení hypotéky.
Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) ukládá poskytovateli informovat klienta o povinnosti uzavřít smlouvu o doplňkové službě, zejména pojištění, pokud je její uzavření podmínkou pro získání úvěru. Co je opravdu podmínka, musí být napsané. Sleva za sjednané pojištění je něco jiného. Hypotéku klient dostane i bez ní, jen za jinou sazbu.
Sleva ze sazby se vejde na jeden papír
Kolik sleva dělá, si banky nastavují samy a v čase to mění. Udávají ji v procentních bodech odečtených z nabídkové sazby a spočítat se dá během minuty. Modelový příklad s vlastními vstupy: sleva 0,3 procentního bodu u úvěru 3 500 000 korun ušetří na úrocích za první rok zhruba 10 500 korun, tedy kolem 875 korun měsíčně. Pokud nabízený balíček pojištění stojí 1 200 korun měsíčně, sleva ho nepokryje a rozdíl platí klient ze svého. Pokud stojí 500 korun a kryje srovnatelná rizika jako samostatná smlouva, vyjde slevová varianta líp.
Do výpočtu patří ještě dvě věci. Úspora ze slevy postupně klesá, protože se počítá ze zůstatku dluhu, zatímco pojistné u životní smlouvy zůstává stejné nebo s věkem roste. A když klient pojistku v průběhu fixace zruší, banka mu sazbu obvykle vrátí na standardní úroveň, což bývá v úvěrové smlouvě ošetřené výslovně.
Česká národní banka v desateru při sjednávání úvěru radí porovnat víc nabídek a chtít je písemně, a neposuzovat je jen podle výše úroku nebo RPSN. U hypotéky s pojistným balíčkem to platí dvojnásob, protože část ceny se z úroku přesouvá do měsíčního pojistného.
Výluky rozhodují víc než cena
Pojištění schopnosti splácet vypadá na letáku jako jistota, rozhoduje ale text pojistných podmínek. Krytí ztráty zaměstnání bývá z celého balíčku nejužší a obvykle se vztahuje jen na výpověď ze strany zaměstnavatele, ne na dohodu, na skončení ve zkušební době nebo na konec pracovního poměru na dobu určitou. K tomu se přidává čekací doba, tedy období po sjednání, kdy se ještě neplní, a omezený počet měsíčních splátek, které pojišťovna zaplatí. Nemoc, kterou klient měl už před sjednáním smlouvy, bývá vyloučená úplně. Konkrétní délky lhůt i znění výluk se u jednotlivých pojišťoven liší natolik, že bez přečtení podmínek se dopředu nedá říct nic.
Česká národní banka v přehledu deseti věcí, na které si dát pozor při sjednávání pojištění, upozorňuje na dvě z nich, jež u přepážkového jednání o hypotéce snadno zapadnou. Zdravotní dotazník je nutné vyplnit pravdivě a nic v něm nezatajovat. A distributor pojištění musí smluvní i předsmluvní dokumentaci předat s takovým předstihem, aby se s ní klient stihl seznámit, přičemž předsmluvní informace zahrnují krytá pojistná nebezpečí a výluky. Součástí dokumentace je záznam z jednání, který má obsahovat požadavky, cíle a potřeby klienta, doporučení konkrétního produktu a důvody, na kterých distributor své doporučení staví.
Komu se připojištění vyplatí a kdo platí zbytečně
Nejsilnější argument pro pojištění schopnosti splácet nebo pro rizikovou životní pojistku je jeden příjem, který táhne celou splátku. Domácnost, kde vydělává hlavně jeden z páru a k tomu jsou doma malé děti, hypotéku po výpadku příjmu z rezervy dlouho neutáhne. Dvojice se dvěma srovnatelnými příjmy a s rezervou na půl roku splátek si naopak vystačí s krytím velkých rizik, tedy smrti a invalidity, a drobnější výpadky unese sama.
Zvláštní kapitolou jsou podnikatelé. Účast OSVČ na nemocenském pojištění je podle České správy sociálního zabezpečení dobrovolná a vzniká až podáním přihlášky a placením pojistného. Živnostník, který si ho neplatí, tak při delší nemoci nedostane nemocenské a splátka hypotéky mu běží dál proti rezervě. Krytí dlouhodobé pracovní neschopnosti u něj váží víc než u zaměstnance, za kterého odvádí nemocenské pojištění povinně zaměstnavatel.
Kdo už rizikovou pojistku má, třeba ze starší smlouvy nebo od zaměstnavatele, měl by spíš zvýšit pojistné částky na ní než uzavírat druhou smlouvu na totéž. U nové pojistky se znovu zkoumá zdravotní stav a znovu běží čekací doby.
Na co si dát pozor
Pojistnou částku u nemovitosti je rozumné odvíjet od toho, kolik by dnes stálo postavit stejný dům, ne od zůstatku hypotéky. Podpojištěná nemovitost znamená krácené plnění i u drobné škody. Ceny stavebních prací se přitom mění a částka sjednaná před deseti lety už na obnovu stačit nemusí.
Zrušit sjednanou pojistku v průběhu fixace vyjde dráž, než se zdá. Sazba se vrátí na původní úroveň a úspora, kvůli které se pojištění sjednávalo, zmizí.
Levné pojištění se širokými výlukami vypadá dobře na měsíční platbě a hůř ve chvíli, kdy má opravdu plnit.
Při refinancování se řeší dvě věci najednou. Zajištění pojistného plnění se přepisuje na novou banku a podmínky slevy se sjednávají znovu, takže nová banka může chtít jiné pojištění než ta předchozí.
Dvě čísla před podpisem
Povinné je u hypotéky jediné pojištění, a to pojištění zastavené nemovitosti, obvykle s vinkulací nebo jiným zajištěním plnění ve prospěch banky. Životní pojištění a pojištění schopnosti splácet zůstávají nabídkou, kterou má smysl posuzovat podle rizik konkrétní domácnosti, ne podle výše slevy na letáku. Před podpisem balíčku stačí položit vedle sebe roční pojistné a roční úsporu ze slevy a přečíst si výluky. Zbytek stojí v úvěrové smlouvě a v pojistných podmínkách.
