Dva žadatelé se stejným příjmem dostanou od dvou různých bank nabídku na jinak vysokou hypotéku. Není to chyba systému, ale důsledek toho, že Česká národní banka dnes nechává hlavní slovo o výši úvěru na jednotlivých bankách, ne na jednom celostátním vzorci.

LTV je dnes jediný aktivní limit

Z trojice ukazatelů, kterými Česká národní banka historicky omezovala hypotéky na vlastní bydlení, zůstává v platnosti jen jeden: LTV, poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 je to závazný limit pro všechny poskytovatele: 80 procent hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let věku 90 procent. Banka smí nad limit poskytnout nejvýš 5 procent objemu hypoték z předchozího čtvrtletí. Je to stav k podzimu 2026, aktuální nastavení je potřeba ověřit na cnb.cz. Zbytek kupní ceny musí žadatel pokrýt z vlastních úspor. LTV odpovídá na otázku, kolik peněz banka půjčí vzhledem k ceně nemovitosti, ne vzhledem k příjmu žadatele. Pro odpověď na otázku, kolik si člověk může půjčit podle výše svého výdělku, slouží dva další ukazatele, DSTI a DTI, a právě jejich osud se za poslední roky zásadně změnil.

Co znamenají zkratky DSTI a DTI

DSTI, anglicky debt service to income, poměřuje výši všech měsíčních splátek žadatele, včetně nové hypotéky, k jeho čistému měsíčnímu příjmu. Říká, jak velké procento výplaty by odcházelo na splácení dluhů.

DTI, debt to income, srovnává celkovou výši zadlužení, tedy nesplacenou jistinu všech úvěrů dohromady, s ročním čistým příjmem žadatele. Vyjadřuje se jako násobek ročního příjmu, například „šestinásobek ročního příjmu“.

Oba ukazatele fungují jako brzda proti půjčování nad rámec toho, co si domácnost reálně může dovolit splácet. Rozdíl je v úhlu pohledu: DSTI se dívá na měsíční rozpočet, DTI na celkovou dluhovou zátěž vzhledem k výdělku za celý rok.

Proč dnes neplatí jedno číslo pro všechny

Do roku 2021 ČNB limity bankám jen doporučovala. Od 1. dubna 2022 je stanovila jako závazné, a to včetně DSTI na úrovni 45 procent, u žadatelů do 36 let 50 procent. Podobně byl omezený i DTI. Od 1. července 2023 ČNB DSTI deaktivovala, od 1. ledna 2024 totéž udělala s DTI.

Pro hypotéky na vlastní bydlení dnes ČNB žádný z těchto dvou ukazatelů nevyžaduje.

ČNB deaktivaci zdůvodňuje tím, že aktuální rizika na trhu nevyžadují plošné omezení a k jeho případnému návratu by přistoupila jen při zhoršení systémových rizik. Bance přitom nic nebrání používat DSTI a DTI dál jako vlastní interní nástroj řízení rizika, jen už to není limit daný shora. Výsledkem je, že konkrétní hranice, kolik smí splátka odkrajovat z příjmu, si každá banka nastavuje sama, podle vlastní politiky řízení rizik, bodového hodnocení klienta a aktuální obchodní strategie.

Pro srovnání, jak přísně kdysi vypadal plošný limit: v období, kdy DTI ještě platil jako závazný limit, směl žadatel dluhy dohromady do 8,5násobku ročního čistého příjmu, u žadatelů do 36 let do 9,5násobku. Jde o historické číslo, ne o aktuální pravidlo, ale dobře ukazuje řád velikosti, se kterým se v hypotečním světě běžně pracuje.

Co banka reálně počítá při posouzení žádosti

Přestože formální strop chybí, princip výpočtu zůstává podobný jako dřív. Banka sečte veškeré pravidelné závazky žadatele, splátky spotřebitelských úvěrů, leasingů, kreditních karet i alimentů, a přičte odhadovanou splátku nové hypotéky. Výsledek porovná s čistým příjmem a posoudí, jestli zbývá dost peněz na běžný život.

Do hry vstupuje i takzvaná bonita, tedy celkové hodnocení schopnosti a ochoty splácet, které zahrnuje historii v úvěrových registrech, stabilitu příjmu, typ pracovního poměru a věk žadatele vzhledem k délce splácení. Dva lidé se stejným příjmem tak můžou dostat různě vysokou nabídku podle toho, jestli mají živnost, nebo zaměstnání na dobu neurčitou, a podle toho, jak dlouho by hypotéku splácet mohli.

Počet žadatelů hraje roli přímo. Domácnost, kde hypotéku žádají dva lidé společně, počítá s dvojicí příjmů, ale i s dvojicí závazků, pokud je má každý z partnerů zvlášť. Spojení příjmů obvykle zvyšuje dosažitelnou výši úvěru, ne vždy ale úměrně součtu, protože banka zohledňuje i společné výdaje domácnosti. Podrobně princip bonity a všech tří ukazatelů LTV, DSTI a DTI rozebírá text LTV, bonita a DSTI/DTI: dosáhnete na hypotéku?.

Investiční hypotéka má jiná pravidla

Kdo si bere hypotéku na třetí a další nemovitost nebo na byt určený k pronájmu, spadá pod samostatnou kategorii, kterou ČNB od dubna 2026 posuzuje přísněji. Doporučená horní hranice LTV u investičních hypoték klesla na 70 procent a přibyl doporučený strop DTI na sedminásobek ročního příjmu. Jde jen o doporučení, ne o závazný limit, banky se jím ale v praxi řídí. Tahle pravidla se ale týkají výhradně investičních nemovitostí, ne hypotéky na vlastní bydlení, která zůstává v režimu popsaném výše.

Jak si spočítat vlastní odhad

Přesné číslo řekne jen konkrétní banka po posouzení celé žádosti, orientační odhad si ale může spočítat každý sám. Základem je sečíst všechny měsíční splátky existujících závazků a odhadnout, kolik by z čistého příjmu zbylo na novou splátku hypotéky po odečtení běžných životních nákladů.

Rychlejší cestu k orientačnímu číslu nabízí online nástroj, který na základě zadaného příjmu, závazků a předpokládané úrokové sazby spočítá přibližnou maximální splátku a z ní odvozenou výši úvěru. Konkrétní postup i s příkladem výpočtu najdou čtenáři v hypoteční kalkulačce. Celý proces od žádosti po podpis pak popisuje průvodce hypotékou.

Na co si dát pozor

Maximální nabídnutá výše hypotéky nemusí odpovídat částce, kterou je rozumné si vzít. Banka počítá s výdaji domácnosti podle vlastních statistických odhadů, které nemusí sedět na konkrétní rodinu s vyššími náklady na bydlení, dopravu nebo péči o děti.

Změna úrokové sazby při refixaci dokáže splátku výrazně zvednout, i když se výše dluhu nezmění. Kdo si bere hypotéku na hranici svých možností, má menší rezervu pro případ, že se sazba při dalším fixačním období zvýší.

Výpadek příjmu jednoho z žadatelů, ať kvůli nemoci, nezaměstnanosti nebo rodičovské dovolené, dopadá tvrději na domácnost, která si půjčila blízko svého maxima. Rezerva na několik měsíců splátek dopředu patří mezi věci, které se vyplatí mít připravené ještě před podpisem smlouvy.

Kalkulačka a víc nabídek

Kolik si člověk může půjčit, dnes určuje hlavně kombinace LTV, tedy poměru úvěru k ceně nemovitosti, a individuálního posouzení bonity každou bankou zvlášť, protože jednotný celostátní strop na splátku k příjmu momentálně neplatí. Nejspolehlivější cestou k reálnému číslu zůstává orientační výpočet přes kalkulačku a následné srovnání nabídek od více bank, ne spoléhání na jedno obecné pravidlo.